国土交通省ホームページ　（地盤面については第52条第5項）

＜現状の地盤面の決定方法の解説（簡易版）＞
・斜面地などで『地下室マンション』と呼ばれる、見かけ上高層に見えるけれども法的には低層とされるマンションの建設を巡って各地でトラブルが起きています。これは1994年の建築基準法の改正で、建物の全住宅面積の1/3を限度として、地下室を容積に算入しないようになったこと、地盤面の決定方法が平坦な土地とは異なるためです。地盤面の捉え方が分りにくいので、現状の地盤面の決定方法について、簡単な解説を行います。

【法文】
建築物が周囲の地面と接する位置の平均の高さにおける水平面をいい、その接する位置の高低差が3ｍを超える場合においては、その高低差3ｍごとの平均の高さにおける水平面をいう（建築基準法第52条第4項）

【解説】
・建物が建つ部分の土地の高低差が3ｍ以内ならば、建物が建っている部分の土地の高さの真ん中が地盤面ということになります。（図1）
・3ｍを超えると“3ｍごとに〜”ということですから、ひとつの敷地内に複数の地盤面が存在することになり、建物の部分によって地盤面が変わることとなります。
・図2のA棟、B棟、C棟の地盤面はa、b、cそれぞれの面に相当します。
・図1、図2それぞれ正面から見ると6階建て、8階建ての建物に見えますが、両方とも地上3階、地下3〜5階（棟によって異なります）建ての建物として扱われます。
・高さの規制は地盤面からの高さとなるので、地下階がいくらあっても問題とされません。
・地下階部分の容積は全住宅面積の1/3までは算入されません。
・図の例は建物部分だけ土地をくりぬいた形です。
・建物の周囲に盛土をして建物が接している部分の地盤面を高くするような、故意に地盤面の操作を行う場合もあります。

※斜面地に建つ地下室マンションの制度的仕組みについては季刊誌『まちぽっと』創刊号にも掲載予定
※『地域からつくるまちづくり条例−課題対応型から事前手続き型への提案−』も参照

（東京ランポスタッフ・深田 祐子）