質疑・応答・討論 2002.04.02
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建築確認主体が民間であることによる影響・問題
Q1．これまでは建築確認が行政が行う分に関しては地域性とか自治体の意向とかが比較的反映されやすかったが、最近民間が建築確認を行うことで地域性が無視され、周辺住民からの反対運動や紛争が起こるようなケースが増えている。さらに「建物を建てます」というお知らせが出たと思ったらすぐ建ってしまったり周知や合意を得る間もなく勝手に開発される。今回の改正案とは直接関係はないかもしれないが、改正案が通ればさらにこのような動きに拍車をかけることになるのではないかと懸念される。もう1度このような問題も考えておかなければならないのではないか。（新宿区：Ｋ）
Ａ1．そのような問題は各地で起きている。大型物件ほど民間の建築確認に回り、問題が起こるケースが多い。特に、各自治体も要綱や条例など法によらない形で独自の建築規制をかけたりしていたが、3年ほど前当時の建設省の住宅局長通達で建築確認の際自治体の開発規制要綱や条例は審査の対象にしなくてもいいようになった。それでも自治体が確認主体となる場合、地域との整合性等を検討しながら建築確認を行おうとする自治体が多いが、民間になると役所の開発担当部署には何の相談も確認もされずに法律内容に適合しているだけで許可されてしまう。今回の改正とは直接の関係はないけれど、建築確認の項目内に「自治体の条例等」という一言を書き加えればよいことであるし、各地でそういった声も上がっているがまだ法改正までは至っていない。皆さんも含めてもっと頑張ってそのような動きを強めていくようにしたいし、してもらいたい。（東京ランポ理事：伊藤）
都市計画審議会の対応方法
Q2．自分も都市計画審議会の委員であるが、都計審でもいろいろ論議はある。Q1のように今まで公的なところがやっていることを民間がやることでも問題が起こっているだろうし、協調建替えなどを行うことも難しく、問題が起こっている。建築確認も都計審が歯止めをかけるべきとの論議もあるが、法を超える条例は作れないし、対応も難しい。法律にあっていればマンション建設反対運動などが起こっても実質的にはなかなか止められない。今後この改正案が通ればどのように対応したらよいか不安がある。対応方法を教えてほしい。（豊島区：Ｙ）
Ａ2．容積率や建ぺい率は都市計画決定が基礎。都市計画決定の権限を持っているのは例えば23区の場合では東京都が持っている。しかし、たいていの場合今までは各区が案を作って都に持っていき、決定されるという構図がある。その経緯で行くと大きな値のメニューは増えたけれど、業者も含めて地元が納得しなければ都が上から勝手に決定することはできない。だから、基本的に総合設計以外は地元で選択して使わないようにすればいい。（東京大学助教授：小泉）
規制緩和の流れは地区レベルでも発生しているのではないか
Ｑ2-2．例えば幹線道路の内側に地区計画を作るような動きもある。地区計画では既に容積率や斜線制限の緩和ができるようになっているし、既に容積率や斜線制限を緩和したいという方向の流れもあるのでは？（豊島区：Ｙ）
Ａ2-2．地区計画などは権限も区レベルにあったり、地元の意見を聞かなければいけなかったりより地域性を反映するようになっている。たとえ容積率をupしたいという動きがあったにしてもせいぜい300％が適正。今回の改正案では500％までメニューを増やすことになっているが、500％などという数値は論外。容積率をupしても、その結果ほとんど人の住んでいない巨大建築物になってしまってはよくない。これを使わないように住民も意識を持ち、専門家や行政職員なども500％にするとどのようになってしまうかを分かりやすく説明し、呼びかけていく必要がある。（東京大学助教授：小泉）
住民への理解と長期的まちづくりの視点の必要性
意見1．大学でまちづくり等同様のことを教えているが、ある地区をシミュレートして、学生達に代替案を作成させた時に、最後に模型を作って提示して初めて地元の人達にその数値の意味を分ったもらえた。地元住民に都市計画等について1から教えることは大変であるし、まちづくりは時間のかかるものだし、時間をかけるべきだと思っている。今回の改正では単に早く事業を進める方向ばかりで話が進んでいる感じがする。もっと地元住民が考える時間を作るべきという考え方をどこかに入れていかないといけないのではないか。（工学院大学：Ｋ）
総合設計制度の具体的イメージ
Ｑ3-1．総合設計制度の事例が配布資料の中に一つだけ載っているがこれだけではイメージしにくい。許可制度から建築確認制度に移行する影響も含めてもう少し具体的な話を聴きたい。（文京区：Ｓ）
Ｑ3-2．Q3-1に関連して、総合設計制度を活用しようとする時の「一定規模以上」というのは具体的にはどのような大きさを指すのか。イメージしにくい。
A3．敷地規模と空地面積は政令で定めることになっていてまだはっきりとは決まっていない。例えば今現在東京都では敷地規模は500㎡以上となっている。これはちょっとしたお屋敷クラスの大きさに相当する。その程度でも総合設計制度として活用できることになっている。3000㎡とか10000㎡クラスにすれば公共用地を利用するような特別の場合を除いて普通の住宅地ではまず使えないようになる。具体的なイメージとしては建築基準法等の一部を改正する法律案の概要という資料の後ろから2枚目の図にある。これは空地をとって総合設計制度を活用して斜線制限を緩和した図であるが、まだ容積率はアップさせていないので最大これの1.5倍の高さの建物が建つことになる。まだイメージしにくいかもしれないが、普通の住宅地はアパートといってもせいぜい5～8階建て止まり。そこに25階建てとかの建物が突如として現れることになる。模型でもつくらなければイメージがつきにくいかもしれないが、今はイマジネーションを膨らませてもらうしかない。（東京大学助教授：小泉）
総合設計制度の活用可能地域
Ｑ4．総合設計制度はすべての用途地域で利用可能なのか？
A4．現段階ではほとんどの用途地域で利用できると思う。今回の改正案でいくと住居系の用途地域に限るような動きである。商業系に限るのではなく住居系に限るのが問題。（東京大学助教授：小泉）
改正案のねらいは長期ビジョンか一過性のものか
Ｑ5．都市再生関連法案が何を目的としているかはこれまでの話の中で少しはまとめてくれたのかと思う。都市再生関連図の小泉内閣・都市再生本部という四角の中の一番上に「民間都市開発投資促進のための緊急措置」と書いてある。日本はここ数年で大量のキャピタル・ロスを抱えている。この動きに歯止めをかけないとますます不良債権は拡大する。今「土地の流動化」といわれているが、今の都計法・建築基準法が大きな阻害要因になっているという議論だと思う。ただ、土地というものにも一定のルールは必要。それは世界共通で言えること。小泉内閣・都市再生本部の現在の流れに対して、90年代の土地バブルの後、旧建設省・国土庁の中に土地バブルの反省を活かしてもう少しプランニングを重視していきたいという意見があったはず。一方で90年代の後半はうまくいったのかどうかよく分からないが中心市街地活性化法ができたり、建築確認審査権の民間への移譲とか色々な動きがあったと思う。今回の改正案は一過的なものだととらえているのか、それとも国交省の中ではバブルの反省に立ってという色は全くなく、国際的な大都市に負けないような都市を造るためにはもっと森ビルのような開発を進めるべきだという姿勢でいるのか。（東京都立大学：I）
A5-1．都市再生関連図の一番下に小泉内閣・総合規制改革会議というのがある。第1次答申として都市再生も含めた重点6分野が出されている。最初は重点5分野であったものが途中で都市再生が付け加えられて6分野になった。今回の改正はご指摘のような90年代の動き、例えば92年の都計法改正で市町村ＭＰが認められるようになった様な流れではなく、小泉内閣の官邸主導で議論が引っ張られた観が強い。
今回の改正案をめぐる議論の中では自民党を先頭に今までの日本の都市計画は時間がかかりすぎる、スピードアップをするべきという動きが一つだった。もう一つは某大手不動産会社の社長が東京のような都心では超高層ビルが乱立することが必要だ、土地の有効利用が図られていないのでそういったまちをつくるべきということをさかんに力説している。法案が出されてからもある党の国交省の委員会に属する議員に対して六本木の5丁目（テレビ朝日一帯）を案内しながら「これをつくるのに17年もかかっている。もっと時間を短縮すればコストもかからないし、このような良い街並みができる」といったアピールもしている。こういったことも含めて今回の一連の改正案ではスピードアップと特定の大手不動産会社的な都市像を目指しているものだと感じられる。（東京ランポ理事：伊藤）
A5-2．今の国交省は今回の一連の改正を一過性のものとはとらえていない。都市計画のシステムを抜本的に変えるべきだとしている。システムは確かに抜本的に変える必要があるとは思うが今回目指しているのはスピード・時間の話。簡素でなければいけないとか透明でなければいけない等色々キーワードはでている。これは、これまで分かりづらかった都市計画とかまちづくりを分かりやすくする、という目的があるが、業者にとって手続が簡単であったり簡略化できることの話に終始している。このような視点からの簡略化を進める動きはここ数年続くことになると思う。バブル時代も規制緩和の動きはあったけれど今回のように法体系にまでは踏み込んでいなかった。今回は法律という根幹から抜本的に変えようとしている。総合設計制度などを確認制にするということはまちづくりを勝手にやってくださいということに等しいので危険を感じている。専門的な立場からも指摘していかなければいけないと思っている。（東京大学助教授：小泉）
改正案の影響する地域規模
Ｑ-6．今までの話を聞いていると、話は東京に限られているのではないかと感じるが、他の都市ではどうなっているのか。（横浜市：Ｓ）
A-6-1．当初都市再生特別地区は東京と大阪だけといわれていたが、実際には他の都市も議員の人が既に手を挙げており、指定されるようになると思う。だから全国規模の話といえる。建築基準法は当然に全国規模の話であるし、都市再開発法も全国規模の話。ただ、実際に都市再生法で便利になる、地価が上がるのは都心の話になると思う。現状でも地価が上がっているのは東京の都心だけ。そのためこれで全国の経済の活性化につながるかどうかは疑問。都心部に土地を持っているような一部の業者はよいけれど、他の業者もどうなるかは疑問。（東京ランポ事務局長：辻）
A-6-2．今の話しは国会の中でも議題になっていた。国交省の答弁では都心の再生を促してその効果を周辺に波及させる（東京ランポ理事：伊藤）
住民の町に対するイメージ・判断基準
Q-7．住民としては自分の造った建物がそこにある限りはそこに住まなければいけない。こういう環境がよいと思って買った土地であったのに、一方的に法律が変わって環境が変わってしまうのでは住民は困る。一方業者の側からすればせっかくたくさん建てられるのならばたくさん建てて無理矢理にでも売ってしまえばよい、という話しになる。そうすると地域の人口がどんどん増え、過密になる。人口が過密になると狭隘道路の問題や上・下水道、医療や公園などの公共施設の不足等が起こり、町の利便性が損なわれていく。人口が増えるための手段だけできても付帯するインフラ整備が追いつかなければ住民は困る。そして今度は快適性もなくなる。「町というものは快適性と利便性があって人が住むところとなるわけで、このまま進むと町には快適性と利便性はないから山の方に住みなさい」とかいう話になってくるのではないか。結局住民はどう判断してどこに住めばよいのか。（横浜市：Ｓ）
A-7．一般的な人には数値の意味が分かりにくい。土地や家を購入するときは容積率や用途地域が書かれてはいるが、例えば容積率200％というと、せいぜい2階建てくらいしか建たないだろうと思ってしまう。しかし実際にはかなり大規模な団地が建ったりする。用途地域も例えば第1種住居系と聞くと住宅しか建たないだろうと思ってしまいがちだが実際には3000㎡以下の大きな店舗も建てられてしまう。それがさらに法改正で緩和されると買ったときにイメージした街並みと全然違う町ができてしまうということが起こりやすい。例えば数年前にも地下室の容積換算についての法改正があったために斜面地の建物などにものすごい影響を与えた。地下部分が30％ということになると、今まではせいぜい3階建てくらいの建物しか建たなかったものが、斜面地に建っているために地下扱いになり、正面から見ると7～8階建てもある建物が建つようになる。今回の法改正でもご指摘の通り最初イメージした町からどんどんイメージが変わっていってしまう。「こういう環境だから」としてお金を出していたものがその環境が維持されることが保障されにくくなってしまう。現状でも保障されているわけではないが、さらに保障されにくい環境が出来上がる。
住民が自分たちで環境を守っていこうと動くことも一つのやり方ではある。建築協定や地区計画といった手法もないわけではないが、時間がかかってしまうことではある。今回の改正ではNPOや住民にも提案権というのが与えられることになったので、この制度をどんどん活用していけば、例えば容積率は200％と指定されているけれど自分達のところは100％でいいですよ、といった提案が行える。こういった制度を活用して自分達の環境を保全していく。現状の法改正が法案通りに通ってしまうと環境が守りにくい情況になってしまうとは思うし、こちらとしても法案の修正が行われるように働きかけて行くつもりではあるけれど住民自身も自分達の環境を守っていく動きをしていってほしい。（東京大学助教授：小泉）
ＭＰの活用と対応
Ｑ-8．横浜ではＭＰをつくるときに全市プラン－区プラン－地区プラン（中学校区程度）という3段階でつくるようになっている。こういったものがあれば地域に即した計画がつくられていく、環境が保全されるだろうと思っていたが、今度の法改正でこれだけでは対応が不可能になり、機能しなくなることに不安がある。どのような影響があるといえるのか（横浜市：Ｓ）
A-8．ＭＰというのは法律上は自治体の都市計画に即していなければならないので、ＭＰに例えば「ここは低層の住宅地とする」といった風に明記できれば、行政には低層の住宅地を守るための用途地域を設定しなければならないという義務が発生する。それを盾にして用途地域の変更を求めたりすることはできる。逆にＭＰというのはそれくらい明確に書かないと実効性がない。ほとんどのＭＰがそこまで書いてはいないと思う。（東京大学助教授：小泉）
総合設計制度利用増加への対抗手段
Ｑ-9．総合設計制度が一般化すると地区計画などで絶対高さ制限がかかっていたりしない限り、その他の地域ではどこでも建つようになってしまうのか。地区計画に絶対高さ制限をすべて入れていくような議論がなければいけないのか。他に対抗軸はないといえるのか。
A-9．それしかない。（東京ランポ事務局長：辻）
地区計画の決定権保有者
Ｑ-10-1．地区計画は土地所有者の2/3以上の同意を得てと書いてあるが借地権者も入るのか。
A-10-1．借地は入る。借家は入らない。（東京大学助教授：小泉）
Ｑ-10-2．ということは、地区計画には逆に土地所有者によって左右されてしまうという逆の心配もあるのか。
A-10-2．それもある。例えば某大手不動産会社が持っているような土地は、底地は不動産会社が持っていて建物の所有権も6～7割は不動産会社が持っているようなものが多いので逆の心配もある。（東京大学助教授：小泉）
改正案の協調建て替えへの流用から得られる利点があるのでは？
Ｑ-11．道路の表側に壁のように高層が建ち、裏側に低層住宅が残っている。地域が再開発していかなければならないと思うが、問題はあんこ部分の方が地価も安く、個人レベルでは、例えば等価交換で協調建て替えをしようと思っても建て替え後の建物に入居するだけの価値を認められなかったり、費用的な問題があってできないでいることが多い。だから逆に今回の総合設計制度を使って大規模建築物を造ってそのような人たちにも入居可能にして環境改善をしていくことにつなげるということはできないのか。そういう良い面もあるのではないか。（品川区：Ｂ）
A-11．良い面はないと思う。（東京大学助教授：小泉）
あんこ部分の環境不良地域にいる住民の救済
Ｑ-12．空地を開けることでペンシル型になって逆に日照権等があまり問題ではなくなっていったり、容積で増やした分は必ず住宅にしなければならないとするようにしたりして、今までそこにいた住民を吸収していくようなことを行うことは可能か。（品川区：Ｂ）
A-12-1．それは地区の問題であって一個の敷地の話ではない。総合設計制度が適用されるのは一個の敷地であって、複数の小さな土地を集めて地域としての問題であれば地区計画で対処すべき問題。総合設計とはパターンが違う。地域で合意して容積率や斜線制限を緩和するような制度はまた別にあるのでそちらを利用するべき。（東京大学助教授：小泉）
A-12-2．東京都は2003年度中には都市づくり条例をつくりたいと思っており、これから議論を始めていこうとしている。その中で、これまでの個別の建て替えという考え方から街区レベルの協調建て替えを都市計画決定していこうとすることも考えている。ただ、その時に、住宅地の中に7～8階建ての建物を建てて居住者がそこに残れるのかどうかということが問題である。（東京ランポ理事：伊藤）
改正案修正のポイントと今後の対応
発表：今回の改正案をどのように修正していけばよいのかということを具体的に書いてあると思うが、総合設計制度を確認申請にしようとする法案そのものに反対ではあるが、仮に総合設計を確認申請型にしてしまうとすれば、敷地の規模や空地の規模を決めることが「政令で」となっているのを「自治体の条例」という言葉に置き換える。そうすると、自治体が総合設計を地区計画のように活用する、ということができるようになる。政令のままでは、ある条件を持った土地ならば総合設計制度が利用できる、という風になってしまうので地域性を反映できない。そこが大きなポイントとして考えていることの一つ。またさらに、もしも政令でということになってしまったならば、今度は政令でどう定める、ということに議論が移行していくので、なるべく大きなものに限定するようにしたり、自治体が独自の準則を作った場合はそれに置き換えることができるようにする等、政令が自治体に委任する部分を設けるように働きかけていくつもり。今の総合設計制度も自治体の準則に置き換えることが可能になっている。いずれにしても自治体になんの権限もないものになってしまうとこれは本当にひどい法律になってしまう。（東京大学助教授：小泉）
総合設計制度具体例と確認制になることの問題点
紹介：総合設計についてはマンション紛争のHPなども参照にしてみたが、現状では総合設計をしている事例は少ない。朝霞か和光辺りで事例が1件ある。これは朝霞か和光の駅前にできたマンションは総合設計でできていて、そこは非常にいい空地を持っているため、他の地区でマンション建設に反対する周辺住民が総合設計を求めているもの。現行では業者としては建築確認だけで済ませたいので、許可制度になっている総合設計は使いたがっていない。現実として総合設計の事例が少ないのも、業者が面倒なのでやりたがらないからだといえる。現在の総合設計は住民と行政と業者が入ってよりよい地域環境をつくろうとする協議ができるといういい要素を持っている。ところが、総合設計も建築確認だけで済むようになるとそのような協議の場がなくなってしまう。住民も行政も議会も口のだしようがなくなってしまうので、それが一番の問題だといえる。（東京ランポ事務局長：辻）
今回の改正によるマンション問題への影響とその対応
Ｑ-13-1．現在明和マンションの問題などで国立が騒がれているが、この法改正でどのような影響があるのか。今後どのような方向で対応していったらよいのか。（国立：O）
A-13-1．国立には地区計画があるので、地区計画の中で高さ制限などを総合設計も地区計画の対象である、とすればよい。もう1度地区計画を定め直す、という方法もある。（東京大学助教授：小泉）
Ｑ-13-2．規制する方向を見せていかなければならないということか。（国立：O）
A-13-2．その必要がある。（東京大学助教授：小泉）
A-13-2．底地を業者がみんな買い上げている例などが多いので地区計画を定めることも難しいが、地区計画で高さ制限を設ければ総合設計制度もその規制の範囲内にはいるようになる。（東京ランポ事務局長：辻）
総合設計制度が活用されることで考えられる今後の影響
意見：廃工場の跡地や銀行の跡地など知らない間に底地を買収されていきなり総合設計制度で大きな建物が建つようになるという問題がこれから起こってくるのではないかと思う。（東京ランポ事務局長：辻） |
| 《記録：東京ランポ事務局・深田 祐子》
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