国土交通総合政策局宅地課民間宅地指導室
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（前：建設省建設省経済局宅地課民間宅地指導室）

　　平成12年５月19日に公布された都市計画法及び建築基準法の一部を改正する法律により、開発許可制度は、地域の実情に応じた土地利用規制を実現するために柔軟な規制が行える体系に整備されることとなった。本稿では、改正の内容のうち、既存宅地制度に係る改正について紹介することとしたい。

  既存宅地制度は、開発行為や建築行為が抑制される市街化調整区域での例外的な制度と言えるものであり、市街化調整区域が決定され、又は市街化調整区域が変更された場合に既に宅地であった土地のうち、
  (1)市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一       体的な日常生活権を構成していると認められる地域であっておおむね50以上の建築物が連たんしている地域内に存する土地
  (2)既に宅地であった旨の都道府県知事の確認を受けた土地

　この（１）かつ（２）の土地を既存宅地といい、市街化調整区域内であっても許可不要で建築効果が可能となる制度である。（開発行為は許可が必要。建築行為とは建築確認のみを要するものであり、開発許可は土地の区画形質の変更を伴うもの、おおざっぱに言うと、土木工事を伴うものである。）
   市街化調整区域は用途地域等まちづくりの制度が未整備な地域でありながら、既存宅地制度は許可不要であるため様々な問題点が指摘されていたところである。学校のそばに文教的な地域に不釣合いな建築物が建ったり、低層の建築物が散在する地域に中高層の建築物が建つなど周辺の土地利用と不調和な建築物が建築されるという問題、排水や安全性等に関する許可基準が適用されないことから許可基準に適合しない敷地で建築が行われたりする問題など、無秩序な市街化の原因となっているとの指摘から、制度の見直しが求められていた

　このような指摘を踏まえて、この度の都市計画法の改正により既存宅地制度を廃止し、上記（１）の土地の区域（市街化区域に隣接、近接等する土地の区域）のうち、都道府県等公共団体（開発許可権を有する者）が条例で区域を定め、この地域においては周辺環境の保全上支障がある用途に該当しない建築物の建築等を目的とする開発行為及び建築行為を許可対象に追加することとした。この区域内では、既存宅地であるか否かにかかわらず、又、宅地であるか否かにかかわらず開発行為等が可能となるものであるが、既存宅地の相当数はこの区域内に存するものと考えられることから、既存宅地制度は許可不要の制度から許可制へ移行したと言えるものである。

　改正法の施行は公布から一年以内とされており、現在のところ平成13年の5月を目途に作業が進められているところであるが、法律改正に伴う経過措置として、5年間（改正法の施行までに確認の申請を行っている場合は確認がなされてから五年間）自己用の建築物に限り、従来どおり許可不要とされており、非自己用の建築物については、許可を受けて建築がなされることとなる。自己用、非自己用の判断としては、建築確認を申請する者が利用する建物か否かということが基準となることから、借地権等の権限を持っている者が当該敷地において自己用の建築物を建築する場合には経過措置が適用され、また、既存宅地は土地に着目した概念であるので、既存宅地確認を受けた者以外が自己用の建築を行う場合にも経過措置が適用される。

　なお、既存宅地制度が廃止された後で、既に既存宅地制度を活用して建築された建築物については、その建替えは原則として許可が必要であるが、従前の建築物と同一用途、構造でほぼ同程度の規模であるならば許可不要で建替えが可能である。